Situations pouvant justifier une saisie immobilière

Une saisie immobilière est généralement envisagée si, après avoir reçu diverses demandes de paiement (mises en demeure, notamment), le débiteur :

• ne verse pas les mensualités de remboursement d'un crédit immobilier,

• ou ne rembourse pas un ou plusieurs prêts à la consommation.

À savoir : si le débiteur est surendetté, il peut saisir de la commission de surendettement, qui peut demander la suspension de la procédure de saisie immobilière.

Biens immobiliers concernés

Tout bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut être saisi (maison, appartement...). La valeur du bien immobilier doit être sensiblement équivalente au montant de la somme due.

Réception d'un commandement de payer

Le créancier muni d'un titre exécutoire peut s'adresser à un huissier de justice pour obtenir le paiement d'une créance. Dans un premier temps, l'huissier signifie un commandement de payer au débiteur.

Le commandement de payer vaut saisie du bien. Dès lors, le débiteur ne peut plus le vendre (sauf dans le cadre de la procédure de saisie), ni le donner, ni percevoir des loyers.

Le débiteur peut toujours vivre dans le bien saisi, dans l'attente de la vente (sauf si le commandement de payer ordonne l'expulsion).

Le commandement de payer prévoit certaines mentions obligatoires, dont l'obligation de payer la somme due dans les 8 jours.

Visite de l'huissier

Si la somme due n'est pas remboursée, l'huissier de justice chargé de la saisie du bien est en droit de se rendre sur place. Il établit un procès-verbal (PV) de description du bien saisi.

L'huissier peut entrer à l'intérieur du logement en l'absence de son occupant ou s'il refuse de le laisser entrer (particuliers).

Assignation à comparaître

Le commandement de payer est publié au bureau des hypothèques dans les 2 mois qui suivent sa signification.

Dans les 2 mois qui suivent cette publication, le débiteur est assigné à comparaître par le(s) créancier(s) à une audience d'orientation.

Audience d'orientation

Durant l'audience, le juge de l'exécution prend connaissance des remarques et éventuelles contestations des parties.

Le débiteur peut demander la vente amiable du bien saisi.

Au terme de l'audience, le juge détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable du bien saisi, soit en ordonnant sa vente forcée. Le jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d'exécution.

Demande du débiteur

Le débiteur peut demander au juge de l'exécution la vente amiable du bien sans attendre l'audience d'orientation. Dans ce cas, le débiteur prévient tous les créanciers concernés par la saisie.

À défaut, la demande de vente amiable est faite lors de l'audience d'orientation.

Réponse du juge

L'autorisation de la vente amiable par le juge est obligatoire.

Procédure

Le juge fixe le prix minimum du bien, dans le respect des conditions économiques du marché.

Il fixe la date de l'audience à venir, qui permettra de faire le point, dans les 4 mois au maximum. Dans l'attente de cette audience, le débiteur doit accomplir les démarches nécessaires à la vente du bien. Durant cette période, le créancier a le droit de demander l'arrêt de la procédure de vente amiable et d'enclencher la procédure de vente forcée du bien.

Lors de l'audience suivante, si le débiteur justifie d'un compromis de vente, un délai de 3 mois supplémentaires est accordé pour conclure l'acte authentique de vente du bien saisi.

Au terme de ces 3 mois, si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, celle-ci est définitive.

Faute d'acquéreur (ou si les conditions fixées par le juge pour la vente ne sont pas remplies), le juge ordonne alors la vente forcée du bien.

En cas de vente du bien

La somme acquittée par l'acquéreur du bien est consignée, pour permettre la répartition des sommes dues au(x) créancier(s). Si la somme consignée est supérieure à l'intégralité des sommes dues, le débiteur perçoit la somme restante.

Procédure

Le juge fixe la date de l'audience d'adjudication (vente aux enchères) du bien dans un délai compris entre 2 et 4 mois. Durant cette période, l'annonce de la vente forcée fait l'objet de publicité (publication dans des journaux d'annonces légales, affichage d'un avis devant le bien saisi...). Cette annonce doit permettre d'informer le plus grand nombre d'enchérisseurs possibles.

Le juge fixe la mise à prix du bien.

Visite du bien

Le bien peut faire l'objet de visite, par des acquéreurs potentiels, à la demande du ou des créanciers.

Vente aux enchères

Lors de l'audience d'adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. La dernière enchère emporte l'adjudication.

Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l'audience d'adjudication, par l'intermédiaire d'un avocat. Cette surenchère est au minimum égale à 10 % du prix principal de la vente, et entraîne la fixation d'une audience de surenchère.

Au terme de l'audience d'adjudication (ou de surenchère, si elle a lieu)

Au terme de l'audience, un jugement d'adjudication récapitule l'ensemble des contestations tranchées par la décision.

Après expiration des délais de recours, la somme récoltée au terme de la dernière enchère est répartie entre les créanciers. Après remboursement, le juge met fin à la procédure de saisie.

L'acquéreur du bien (l'adjudicataire) est en droit de demander l'expulsion du débiteur qui occupe le bien saisi (sauf si le cahier des conditions de vente prévoit son maintien dans les lieux).