Qui est prioritaire pour acheter un bien dans un immeuble en copropriété ?
En principe, le vendeur a le droit de vendre son bien à qui il le souhaite. Toutefois, si le logement est en cours de location, le locataire en place peut être prioritaire pour l'acheter. Par ailleurs, la vente d'une place de parking dans un immeuble en copropriété impose parfois le respect d'un droit de priorité au bénéfice des copropriétaires.
* Cas 1 : Vente d'un logement loué : locataire prioritaire
Le propriétaire peut vendre son appartement occupé. Dans ce cas, il doit le proposer en priorité au locataire en place et lui donner un congé pour vendre (particuliers) par lettre recommandée avec avis de réception. Ce congé doit indiquer :
-
le prix de vente,
-
et les conditions de la vente.
Le locataire dispose de 2 mois pour se porter acquéreur à partir de la réception de la lettre de congé. En l'absence de réponse de sa part dans ce délai, l'offre devient caduque et le propriétaire peut librement proposer son bien sur le marché de la vente.
Toutefois, si le vendeur décide de baisser son prix, il doit en informer le locataire qui redevient alors prioritaire pour acheter le bien pendant 1 mois.
À noter : si le locataire refuse d'acheter le logement, son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
* Cas 2 : Vente d'une place de parking : copropriétaires prioritaires
Dans certains immeubles récents, les copropriétaires peuvent être prioritaires pour acheter une place de parking mise en vente par un autre copropriétaire.
Les immeubles concernés sont ceux :
-
dont les aires de stationnement ont été imposées par un plan local d'urbanisme (en pratique les immeubles construits depuis moins de 5 ans),
-
et dont le règlement de copropriété (particuliers) attribue un droit de priorité aux copropriétaires en cas de vente de ces aires de stationnement.
Le vendeur doit prévenir le syndic de copropriété (particuliers) de son intention de vendre par lettre recommandée avec avis de réception.
Ce courrier doit indiquer :
-
le prix de vente,
-
et les conditions de la vente.
Le syndic transmet ensuite l'information à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.
Les copropriétaires disposent ensuite de 2 mois à partir de la réception du courrier pour donner leur réponse.
À savoir : la procédure d'information des copropriétaires se fait aux frais du vendeur.
Le propriétaire qui souhaite vendre un logement loué doit mettre son locataire, le conjoint de celui-ci ou son(sa) partenaire pacsé(e), en mesure d'exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi. Si plusieurs personnes sont cotitulaires du bail , le congé doit être donné à chacun des locataires. Le recours a un huissier peut-être utile.
Ce droit de préemption existe dans les 3 hypothèses suivantes :
-
1re vente du logement occupé consécutive à la division initiale ou à la subdivision de l'immeuble par lots,
-
vente en bloc d'un immeuble,
-
congé pour vendre à terme du bail.
Division de l'immeuble
Ce texte fait obligation , «préalablement à la conclusion de toute vente», au vendeur, qui souhaiterait vendre occupé, de faire connaître au locataire (et même à l'occupant de bonne foi), par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée. Cette information vaut offre de vente valable pendant deux mois.Le locataire qui répond favorablement dispose, à compter de sa réponse, d'un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois s'il déclare vouloir recourir à un emprunt. A défaut d'une telle information préalable, la vente à un tiers peut être annulée à la demande du locataire ou de l'occupant de bonne foi
Vente en bloc d'un immeuble
En cas de vente en totalité et en une seule fois d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de 5 logements, le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur son logement, sauf si :
-
l'acquéreur s'engage à poursuivre la location pendant 6 ans à compter de l'acte notarié de vente,
-
la commune exerce son droit de préemption,
-
la vente de déroule entre parents ou alliés jusqu'au 3ème degré,
-
la vente, sous conditions, au profit d'un organisme (exemple HLM).
Avant la vente de l'immeuble , le propriétaire communique au locataire une offre contenant le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans son ensemble ainsi que du logement qu'il occupe. Cette offre est valable pendant 4 mois.
Congé pour vendre
Lorsque le bailleur donne congé à son locataire parce qu'il veut vendre le logement, le congé doit être notifié avec un préavis de six mois avant la fin du bail . Ce congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Il vaut offre de vente au locataire. Cette offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Une réponse positive du locataire fait courir les mêmes délais que ceux de la loi du 31 décembre 1975. Si le locataire ne répond pas ou renonce à son droit de préemption, son bail prend fin et il doit quitter le logement à la fin du bail .
Attention : quel que soit le droit de préemption mise en œuvre, une nouvelle offre doit être faite au locataire si le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses que celles qui ont été précédemment notifiées et n'avaient pas été.
Voir aussi...
Vente d'un bien en copropriété (lot de copropriété) (particuliers)
Références
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 15
- Congé pour vendre