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Copropriété - Difficultés irrémédiables : état de carence

Lorsqu'un immeuble en copropriété présente des risques pour la sécurité des habitants ou si le gestionnaire de l'immeuble n'est plus en mesure d'en assurer la conservation, l'état de carence peut être déclaré par le juge.

Copropriétés concernées

L'état de carence est caractérisé lorsque l'ampleur des difficultés financières et de gestion de la copropriété est telle que le syndicat des copropriétaires (particuliers) (ou tout autre gestionnaire de la copropriété) n'est plus en mesure :

  • d'assurer la conservation de l'immeuble (entretenir l'immeuble, faire les travaux nécessaires...)

  • ou d'assurer la sécurité des occupants.

Procédure judiciaire

Dans le cas d'un état de carence, le juge peut être saisi pour désigner un expert chargé de dresser un état des lieux de la situation de la copropriété.

Saisine du juge

Le président du tribunal de grande instance (particuliers) (TGI) du ressort de l'immeuble est compétent pour connaître des situations de carence d'une copropriété.

Il peut être saisi par :

Tribunal de grande instance (TGI)

  • http://www.annuaires.justice.gouv.fr/annuaires-12162/annuaire-des-tribunaux-de-grande-instance-21768.html

    • Désignation d'un expert

    Le président du TGI désigne alors un ou plusieurs experts chargés de constater :

    Les résultats de l'expertise doivent être adressés par lettre recommandée avec accusé de réception :

    Déclaration de l'état de carence

    Le président du TGI déclare l'état de carence du gestionnaire de l'immeuble :

    • en fonction des conclusions du rapport d'expertise,

    • et après avoir entendu les parties qu'il a éventuellement convoquées.

    Cette décision est alors Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne (particuliers) :

    • au syndicat des copropriétaires (particuliers) (ou tout autre gestionnaire de l'immeuble : propriétaire, administrateur provisoire...),

    • à l'auteur de la saisine,

    • à l'organisme payeur des allocations logement,

    • au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,

    • et au préfet.

    A savoir

    À savoir : si l'adresse d'un ou plusieurs destinataires n'est pas connue, la notification s'effectue par affichage à la mairie de la commune de l'immeuble (ou de l'arrondissement à Paris, Lyon ou Marseille), ainsi que sur la façade de l'immeuble.

    Expropriation

    Si l'état de carence a été déclaré par le juge, une procédure d'expropriation (particuliers) est engagée.

    Un arrêté du préfet est alors publié au recueil des actes administratifs du département et affiché en mairie.

    Les informations contenues dans cet arrêté sont les suivantes :

    • déclaration d'utilité publique du projet,

    • déclaration de cession et liste des immeubles ou parties d'immeubles, parties communes, parcelles ou droits réels immobiliers concernés par la procédure (et identité des propriétaires),

    • nom de la collectivité ou de l'organisme pour qui laquelle est faite la procédure,

    • fixation de l'indemnité d'expropriation allouée aux propriétaires et copropriétaires ou porteurs de parts et aux titulaires de baux commerciaux ou professionnels,

    • fixation de la date d'expropriation (au minimum dans les 2 mois suivant la publication de l'arrêté).